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三四線城市領漲下半年樓市

2017-6-20 08:58| 發布者: 解剛| 查看: 39136| 評論: 0|原作者: 梁倩|來自: 經濟參考報

  19日,國家統計局發布5月70個大中城市房價變動情況,15個熱點城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落,其余大中城市房價環比下降或漲幅回落的城市個數有所增加。這意味著,在調控持續兩個月后,房價明顯企穩。

  業內人士表示,兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整,樓市分化進入新周期。預計三四線城市領漲今年樓市下半場,而4季度房地產銷售數據的漲幅很可能降至個位數,整體市場將出現平穩降溫。

  數據 熱點城市漲幅回落明顯

  統計局數據顯示,同比方面,15個城市新建商品住宅價格漲幅均回落,回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看,9個城市新建商品住宅價格下降或持平,5個城市漲幅在0.5%以內。

  交通銀行金融研究中心數據顯示,5月70個大中城市新建商品住宅價格算數平均環比增長0.75%,較上月漲幅微增0.02個百分點。其中一線城市增速繼續大幅下挫,二線與上月增速基本持平,三線城市漲幅繼續擴大。房價同比連續第五個月放緩,收窄至9.68%。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,5月,因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現,15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定。

  從整體來看,5月70個城市中,新建商品住宅同比漲幅較4月相比有29個城市回落,二手住宅方面,有18個城市較4月回落。

  值得一提的是,一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據統計局測算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落,5月比4月分別回落2.2和1.7個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落,5月比4月分別回落0.8和0.5個百分點。

  中原地產首席分析師張大偉表示,2015年5月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比普漲,4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%,最高漲幅分別為6.7%和6.3%,開啟近一輪房價上漲的拉動行情。2016年,二線城市猛漲,成為房價上漲的主要動力,而進入2017年,市場再次出現逆轉分化,由三線城市領銜。

  “時隔兩年,歷史逆轉,兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整,本輪樓市分化進入新周期。”張大偉說。

  5月數據顯示,70大中城市中,20個城市漲幅超過1%,4個城市漲幅超過2%。具體來看,蚌埠漲幅環比上漲高達3.4%,北海環比漲幅達3.2%,湛江上漲2.6%,哈爾濱上漲2%。

  張大偉表示,在嚴格調控下,一二線熱點城市樓市全面處于停滯或者下行趨勢中,上漲城市基本為三線城市和部分西部二線城市。

  降溫 北京二手房率先回落

  需注意的是,5月數據顯示,部分地區二手房價格跌幅超過新建住宅。從全國數據看,二手房價格漲幅也明顯低于新建住宅。

  從二手房市場來看,北京、天津、石家莊、廈門、秦皇島、合肥、三亞環比出現下調。北京跌幅第一,下調0.9%,三亞下調0.5%、天津下調0.4%、秦皇島下調0.2%,廈門下調0.3%,石家莊、合肥下調0.1%。

  張大偉表示,北京二手房價格下調0.9%,歷史上第一次成為跌幅第一的城市,從“3·17”調控政策效果看,北京二手房市場全面降溫,調控效果開始明顯。數據顯示,5月,北京合計月內二手房住宅簽約僅10801套,而這是最近27個月的最低值。

  亞豪機構市場總監郭毅分析認為,5月新建商品住宅價格環比持平,二手住宅價格環比下跌,這讓北京成為這波抑制樓市增長的排頭兵。二手市場率先出現價格跳水,并迅速波及新房市場,使得房價上漲勢頭被抑制,價格走勢轉為平穩。她預計,年內北京樓市仍將保持成交下行、價格穩中走低的市場趨勢。

  張大偉說,整體市場已經出現明顯的成交下行,新建商品房住宅市場也已經連續5個月低于3000套。但從價格調整幅度看,買賣雙方的博弈依然持續,除個案報價大跌外,沒有出現成交價格大幅變動。

  而事實上,除了北京外,整體房地產市場成交也出現明顯下降。1至5月,商品房銷售面積54820萬平方米,同比增長14.3%;商品房銷售額43632億元,增長18.6%。相比去年4月的高點,兩項銷售指標增速回落幅度分別達22.2個和37.4個百分點。

  交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示,當前調控政策呈現“限購+限貸+限價+限售”的“四位一體”嚴控狀態,各地收緊措施還在陸續推出。隨著調控效應持續發酵,更多緊縮政策的出現和調控范圍的擴容也將在市場預期之中,目前需求趨于觀望,市場成交增速大幅回落。

  風向 “抑泡沫”和“去庫存”并行

  “雖然調控政策效果已有顯現,但由于部分地區政策執行不嚴,通過將周圍區縣納入統計數據的方法,改變表面數據。因此,泡沫依然在,未來政策嚴控勢頭難以改變。”有業內人士表示。

  對此,夏丹說,5月房地產成交和房企到位資金增速繼續回落,開發投資增速首次“剎車”。預計下半年,房地產調控政策難有明顯松動。

  夏丹認為,未來一方面通過政策性調控抑制購買端口,另一方面通過資金調整投資端口。“去年,銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上,新增個人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%,出現過度擴張傾向。今年金融端‘去杠桿’扼住了房貸失控的苗頭,房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。”

  “同時,疊加市場流動性趨緊下資金成本上升,倒逼銀行以提高定價的方式重新調配資產。預計今年個人住房貸款規模和占比雙雙下降,重點地區首套、二套房貸平均利率將明顯上調。”夏丹說。

  在多重壓力下,四季度房地產或面臨調整。張大偉說,從全國數據看,市場整體漲幅開始加速放緩,雖然三四線城市繼續高位運行,但整體漲幅將出現下行。預計2017年4季度房地產銷售數據的漲幅很可能降至個位數。整體市場平穩,一二線城市將進入調控政策抑制下的“降溫周期”。

  夏丹也表示,前5月開發投資自年初以來首次出現增速回落,房地產投資增速下行趨勢確立。

  “商品房成交同比增速下行已滿一年,房地產投資在上半年出現的高增長難以為繼。銷售增速的大幅下滑,必然拖累后續開發投資,金融監管的加強和資金鏈的不斷收緊,也將形成硬約束。預計房地產投資增速將呈現‘先揚后抑’的局面,在二季度高點后即將見頂回落。”夏丹認為。


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